O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma das obrigações fiscais que os proprietários precisam pagar na hora de vender um imóvel a título oneroso, ou seja, mediante pagamento.
Mas, quando se trata da cessão de direitos, muitas dúvidas surgem sobre a incidência desse imposto. Inclusive, o Supremo Tribunal Federal decidirá se incide ou não ITBI na cessão de direitos sobre imóveis — quando o comprador decide repassar o imóvel na planta, antes de recebê-lo.
Por isso, neste artigo, abordaremos a realidade brasileira na cobrança de ITBI na cessão de direitos, explicando o julgamento pendente de decisão definitiva no STF, e que, por enquanto, depende da legislação do município do qual o imóvel faz parte.
O que é ITBI e quando ele é cobrado?
O ITBI é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis a título oneroso (mediante pagamento) entre vivos, de arrecadação pelos municípios. Veja a previsão na Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[…]
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Em resumo, esse tributo é cobrado com base no valor real da venda do imóvel ou do mercado, com o objetivo de registrar a transação imobiliária e a mudança de titularidade para o novo dono, mas também poderá ser cobrado na cessão de direitos.
O que é cessão de direitos?
A cessão de direitos ocorre quando alguém transfere para outra pessoa os direitos adquiridos sobre um imóvel. Um exemplo prático é quando um comprador de apartamento na planta decide realizar a transferência do direito de aquisição da compra a outra pessoa.
Quando o ITBI é cobrado na cessão de direitos?
Conforme a Constituição Federal, artigo 156, inciso II, há autorização para os municípios instituírem o imposto sobre a cessão de direitos à aquisição de imóvel. Então, em tese, cada município é autorizado a cobrar o ITBI na cessão de direitos.
Todavia, há divergência nesse entendimento, já que uma visão defende a incidência do ITBI somente com a transferência definitiva da propriedade e outra defende a incidência também para a cessão de direitos.
- Visão tradicional: acredita que o ITBI só incide quando há a transferência definitiva da propriedade do imóvel, ou seja, no momento do registro do título translativo de domínio.
- Visão divergente: argumenta que o ITBI também deve ser cobrado na cessão de direitos sobre o imóvel, mesmo que a propriedade ainda não tenha sido transferida no registro do imóvel.
Realidade brasileira com a decisão do STF sobre a incidência de ITBI na cessão de direitos
Essa divergência chegou até o Supremo Tribunal Federal (STF), que reconheceu a repercussão geral sobre a incidência do ITBI na cessão de direitos (logo, a sua decisão terá efeito vinculante para todos os demais tribunais do país).
No decorrer do processo ARE 1.294.969, em 2021, o STF decidiu que o ITBI só incidiria na efetiva transferência da propriedade, com o registro do imóvel no cartório. De modo que a cessão de direitos não deveria ser tributada pelo ITBI.
Por isso, primeiramente, foi criado o Tema 1124:
“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Todavia, em 2022, o STF reformou a decisão, considerando que a questão constitucional sobre a cessão de direitos precisava ser mais discutida, deixando a decisão final para um momento posterior — atualmente está pendente de julgamento.
Isso porque, após a fixação da primeira tese, os Ministros verificaram que o caso analisado anteriormente não envolvia a simples promessa de compra e venda, mas sim a cessão de direitos sobre a promessa de compra e venda de um imóvel na planta. Esse detalhe levou à revisão da tese fixada.
Então, ainda não há um posicionamento definitivo do STF sobre o assunto. Nesse sentido, como o processo está em andamento, a jurisprudência ainda é incerta e a cobrança do ITBI na cessão de direitos varia de acordo com o município.
Legislação municipal e a cobrança do ITBI na cessão de direitos
Diante da incerteza jurídica, é importante se informar acerca da cobrança do ITBI no seu município. Cada cidade tem regras próprias sobre a incidência do imposto na cessão de direitos.
Alguns municípios exigem o pagamento do imposto na hipótese da cessão de direitos — mesmo sem o registro da propriedade; e outros cobram o ITBI apenas quando há a transferência efetiva e o imóvel é registrado no nome do novo proprietário.
O que fazer ao comprar um imóvel na planta por cessão de direitos?
Antes de qualquer transação, informe-se sobre a legislação municipal da cidade que o imóvel faz parte para saber se há hipótese de cobrança do imposto em caso de cessão de direitos.
Além disso, é importante incluir no contrato de cessão de direitos uma cláusula que defina quem será responsável pelo pagamento do ITBI e em qual momento.
Dúvidas comuns sobre o ITBI
1- A cessão de direitos sempre gera ITBI?
Não necessariamente, por conta da divergência que está pendente de julgamento, algumas cidades cobram o pagamento do imposto e outras não, por isso é necessário verificar a legislação do município do qual o imóvel pertence.
2- Como saber se meu município cobra ITBI na cessão de direitos?
Consulte as leis do seu município para entender quando o ITBI é cobrado na cessão de direitos, veja no site: https://leismunicipais.com.br/
3- O que fazer se o município exigir ITBI na cessão de direitos sem registro?
Como o julgamento com a decisão final ainda não foi finalizado, pode ser necessário buscar orientação jurídica para tomar as medidas adequadas.
Conclusão
O fato gerador do ITBI é o registro do título translativo de domínio no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, toda vez que há compra de um imóvel, é preciso pagar o ITBI para a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado para que o novo proprietário seja oficialmente registrado.
Todavia, em relação ao ITBI na cessão de direitos, ainda não há uma resposta definitiva para todo o país, o caso ainda será julgado pelo STF no processo ARE 1.294.969.
Então, enquanto não temos o julgamento final da questão, alguns municípios realizam a cobrança do imposto, baseando-se na previsão da Constituição Federal, e outros não.
Por isso, é necessário consultar as leis do município do imóvel para saber sobre a cobrança do ITBI na cessão de direitos, já que, em tese, sempre que um imóvel tem um novo proprietário, o imposto pode ser cobrado.
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Post original: https://thaisadyala.com.br/itbi-na-cessao-de-direitos-obrigatorio-ou-nao-pagaroimposto/
